先に結論：契約書の特約と、置く前の写真が分かれ目
- 原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではなく、通常の使用による損耗は貸主の負担とされています（国土交通省ガイドライン）。
- 家具などの設置だけによる床のへこみ・設置跡は、通常の損耗として貸主の負担という整理です。サウナの設置そのものを扱った事例はありません。
- 手入れ不足で生じたカビ・シミや、下地ボードの張替えが必要な重量物用のくぎ穴・ネジ穴は、借主の負担になりうる整理です。
- 契約書に設備の設置や原状回復の特約があれば、そちらが先に効きます。置く前に貸主へ確認し、床と壁の写真を残しておきます。
原状回復の考え方（ガイドラインの定義）
ガイドラインは、原状回復を「借りた当時の状態に戻すこと」とはしていません。賃借人の居住・使用で生じた建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反（借りたものを注意して扱う義務に反すること）、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと定義しています。
また、契約で定められた使用方法に従い、社会通念上通常の使用をしていればそうなったであろう状態なら、使用開始当時より悪くなっていても、そのまま返せばよいという考え方を示しています。
出典: 国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」。確認日 2026-10-13
床・壁の事例で、ガイドラインが示している負担区分
サウナを置く場所の床と壁に近い事例を、原文から抜き出しました。サウナの設置そのものを扱った事例はありません。
| 事例 | ガイドラインの整理 |
|---|---|
| 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡 | 設置したことだけによるものは通常の損耗で、賃貸人の負担 |
| 飲み物をこぼしたあと、手入れを怠って生じたシミ・カビ | 手入れ不足で生じた分は賃借人の負担 |
| 結露を放置して拡大したカビ・シミ | 通知も拭き取りもせず壁などを腐食させた場合は、通常の使用を超えると判断されることが多い |
| 壁の画鋲・ピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度） | 通常の損耗 |
| 壁のくぎ穴・ネジ穴（重量物用で、下地ボードの張替えが必要な程度） | 通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い |
出典: 同上の国土交通省ガイドライン（別表の損耗等の事例）。確認日 2026-10-13
サウナは高温と湿気が出る設備です。「結露を放置した場合」の整理は、使用後に換気や拭き取りをしなかったときに関わる可能性がありますが、ガイドラインがサウナについて述べているわけではありません。壁に固定する工事や床の防水の張り替えが要る製品は、ネジ穴などの扱いが問題になりうるため、貸主への事前確認が前提になります。
契約書の特約で負担が変わる条件
ガイドラインは、強行法規に反しない範囲で特約を設けることは契約自由の原則から認められるとしています。一方、経年変化や通常損耗の修繕を賃借人に負担させる特約は、次の3つを満たさないと効力を争われることに注意するよう述べています。
- 特約の必要性があり、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由がある
- 賃借人が、通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことを認識している
- 賃借人が、その義務を負うという意思表示をしている
出典: 同上の国土交通省ガイドライン「特約について」。確認日 2026-10-13
契約書に「設備の設置は禁止」「原状回復の範囲は別紙のとおり」などの条項があれば、そちらが先に効きます。特約の有効性は、個別の事情で判断が分かれます。
設置前に確認する順番
- 賃貸借契約書と原状回復条件の別紙に、設備の持ち込み・改造・原状回復の特約がないかを読む
- 貸主か管理会社に、家庭用サウナ（ヒーターの使用、電気工事、重量）を置いてよいか、書面かメールで確認して残す
- 置く前に、床と壁の状態を写真に撮っておく（入居時のチェックリストがあれば、それも見直す）
- 使用後は換気して、床や壁の水分を拭き取る。結露や水漏れに気づいたら貸主へ通知する
- 退去の前に、負担区分で揉めたら、各地の消費生活センターなどの窓口へ相談する
床の防水や重量の公式案内は自宅サウナの床の防水・排水・重量に、電源工事は自宅サウナの電源にまとめています。火災保険の扱いは自宅サウナと火災保険で整理しています。
よくある質問
Q賃貸の原状回復とは、入居時の状態に戻すことですか？
国土交通省のガイドラインでは、借りた当時の状態に戻すことではないとされています。原状回復は、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと定義されています。
Q家具やサウナを置いた床のへこみは、借主の負担ですか？
ガイドラインは、家具の設置による床やカーペットのへこみ・設置跡を、設置したことだけによるものなら通常の損耗として賃貸人の負担と整理しています。ただし家庭用サウナの重量物にそのまま当てはまるかは示されておらず、契約の特約や使い方で変わります。
Q契約書の特約で、借主の負担を増やすことはできますか？
ガイドラインは、特約は契約自由の原則から認められるとしつつ、客観的・合理的な理由があること、借主がその義務を負うと認識していること、借主が義務負担の意思表示をしていることの3要件を満たさないと効力を争われるとしています。
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